경매 투자 10계명

경매 투자 10계명

 

 

1. 정부 정책에 순응하고 시장 흐름에 귀를 기울여라

경매시장은 일반 부동산시장의 일부이다. 부동산시장중 부동산에 대한 취득 형태를 달리하는 시장에 불과한 것이다. 따라서 시장 흐름을 예의 주시할 필요가 있다. 정부정책이 경매시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수도 있다. 호재와 악재를 구별할 줄 알아야 한다.

2. 권리분석을 철저히 하라

경매의 기본이자 꽃은 권리분석이다. 권리분석이란 경매물건에 설정돼 있는 물권(근저당권, 지상권 등)과 채권(가압류, 압류 등)의 소멸/인수 여부를 분석하는 것을 말한다. 한 때 경매사고의 90%가 권리분석을 잘못한 데에서 기인한 시절도 있었다. 낙찰 후 소멸되는 등기(근저당권, 가압류 등)와 임차인의 임차보증금 등을 물어줘야 하느냐 등의 정도만 알고 있어도 경매에 큰 도움이 된다. 유찰이 잦은 물건은 싸다고 덥석 물면 안 된다. 철저한 권리분석이 요구된다.

3. 자신이 없거든 특수물건은 손대지 마라

최근의 경매시장의 주요 특징 가운데 하나는 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 사라졌다는 점이다. 이제는 모두 다 전문가다. 오히려 전문가 아닌 사람 찾기가 더 어렵다. 경매가 단기간에 대중화되어 투자인구가 급속도로 늘어나자 한정된 시장을 놓고 제로섬(zero-sum) 게임을 해야 하는 형국이다. 이에 대한 탈출구로 과거에는 소수 전문가의 전유물이었던 특수물건에 너도나도 가세해 특수물건을 일반물건화 시켜버렸다.

 

 

4. 발품을 팔아 현장 확인하라

경매사고의 두 번째 유형은 시세 오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장 답사를 거치지 않고는 물건의 진면목을 알 길이 없다. 현장조사할 시간이 없다면 아예 입찰의 생각을 접는 편이 낫다. 경매는 결코 요행의 산물이 아니다.

5. 명도비용과 시간을 감안하라

경매에서 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 바로 명도(집비우기)다. 세입자 등을 내보내는 명도 절차가 간소화/투명화 됐지만 그렇다고 100% 해결된 것은 아니다. 명도의 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있다. 당근(명도비)과 채찍(인도명령/명도소송)을 적절히 활용한다면 명도의 부담에서 벗어날 수 있다.

6. 특별매각조건을 확인하라

농지취득자격증명, 보증금 20 %, 토지별도등기, 법정지상권 성립여지 있음 등 물건마다 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴보라. 어렵게 낙찰 받아놓고도 매각조건을 지키지 못해 인수를 하지 못하거나 보증금을 날릴 수 있다. 특히 매각물건명세서란의 비고란을 유념하라. `해당없음‘이 최고다.

 

 

 

 

7. 넉넉한 시간을 가지고 접근하라(조급함은 경매의 가장 큰 적이다)

과거처럼 시간을 질질 끄는 악덕 사례는 거의 사라졌다. 그래도 복병은 때와 장소를 가리지 않고 나타날 수 있음을 감안해야 한다. 특히 명도시 조급함을 보이면 백전백패한다. 여유를 잃지 않는 자가 최후의 승자가 된다.

8. 법원감정가를 감정하라

아직도 너무 많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 생각한다. 감정가는 감정평가기관과 시기에 따라서 차이가 난다. 법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억해야한다. 아파트를 제외하고는 정형화된 부동산 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 실사를 통한 시세를 가지고 감정가를 감정해야 한다. 어디까지나 법원감정가는 참고가격 정도로만 이용하고 시세는 따로 있다는 점을 기억하라.

 

 

9. 자금계획을 구체적으로 세워라

부족한 자금을 유효 적절하게 활용하는 것이 바로 재테크다. 과거에는 항고제도를 적절히 활용해 부족한 자금을 마련할 시간적 여유를 가질 수 있었지만 이제는 입찰 후 45일 이내에 잔금을 내야 한다. 주택투기지역, 지분경매, 유치권이 신고된 물건, 농지, 예고등기 물건 등은 아예 대출이 안되거나 되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다. 구체적인 자금 운용 계획 없이 덜컥 낙찰 받았다가 잔금을 마련하지 못해 사채시장을 기웃거리거나, 발을 동동 구르다 소중한 보증금만 날리는 사례를 종종 볼 수 있다.

10. 경매법정 분위기에 휩쓸리지 말라.

입찰법정은 언제나 투자자들로 넘쳐난다. 문제는 이 모든 사람들이 투자자가 아니라는 사실이다. 예상한 금액보다 낮출 경우에는 덜 고민해도 되지만 가격을 높일 경우에는 진지한 고민을 해야 한다. 낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한 순간에 물거품으로 만들 수도 있다는 점을 명심해야 하다. 급할수록 돌아가라.

 

 

문의 ; 넘버원 공인중개사 강대표, 010-4233-4503

 

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