4/1 부동산종합대책/박근혜정부부동산대책발표/주택시장정상화/하우스푸어렌트푸어지원/보편적주거복지/부동산대책내용효과국회통과관건/부동산거래활성화

4/1 부동산종합대책/박근혜정부부동산대책발표/주택시장정상화/하우스푸어렌트푸어지원/보편적주거복지/부동산대책내용효과국회통과관건/부동산거래활성화

드디어 박근혜 정부가 저성장의 그늘에서 벗어나고자 칼을 빼어들었다. 과거 집 한 채 가지고 있으면 살만하다고들 했고, 선진국 진입을 목전에 두었다고 외치던 대한민국에서 적어도 의식주 걱정일랑 없어야 하거늘, 언젠가부터 주택을 가지고 있든 전세/월세를 살고 있든 '집'을 둘러싼 근심을 오래도록 해온 사람들에게는 한 줄기 빛이 될 수 있을지도 모를 일이다. 사태의 심각성에 대한 고민이 묻어나는 종합적인 대책이라 할 수 있겠으나, 정부 정책이 만사가 아니기에 그 효과는 좀 더 지켜봐야 할 것이다.

 

 

최근의 경기 상황하에서, 수십년간 지속되어 온 부동산정책의 큰 틀을 획기적으로 바꿀 순 없겠지만, ① 주택시장 정상화, ② 하우스푸어, 렌트푸어 지원 방안, ③ 보편적 주거복지 실현까지 장단기 처방을 아우르는 고민이 묻어나는 종합 대책이라 하겠다.

구체적인 방안으로, ① 주택시장 활성화를 위해, 공공분양주택 민간과의 차별성 강화, 무주택자 구입자금 지원 강화, 다주택자 양도세 중과 폐지 및 단기 보유 중과 완화, 토지임대부 임대주택 도입 등을, ② 하우스푸어, 렌트푸어 지원을 위해, 주택담보대출 신용회복 활성화, 주택담보대출 매각제도, 임대주택 리츠에 대한 지방세 감면, 주택기금 전세자금대출 확대 등을, ③ 보편적 주거복지 실현을 위해, 행복주택 1만호 공급, 주택바우처 도입, 대학생 전세임대, 영구/국민임대 주거약자 비중 확대 등을 내놓았다.

 

정부는 4월 1일 주택담보대출과 전세대출 부담으로 고통받는 서민들의 대출 상환부담을 낮추고자 박근혜 대통령의 대선 공약인 하우스푸어(내집빈곤층)·렌트푸어 구제책을 시행한다고 밝혔다.

기획재정부·국토교통부·금융위원회·안전행정부·법무부는 4월 1일 관계기관 합동 '서민 주거안정을 위한 부동산종합대책'을 발표했다. 대책은 부동산 시장 과열기에 도입된 과도한 세제 등의 규제를 완화하는데 초점을 맞췄다.

다주택자는 처분이 곤란하고, 무주택자는 전세로 수요가 집중되어 있고, 하우스푸어는 원리금 상환 부담으로 일부는 경매로 내몰리고 있다. 이러한 부동산 난맥상에, 부동산 경기를 살리지 않고서는 2%대 저성장에서 벗어날 수 없다는 절박감이 깔려 있다. 또한 하우스푸어로 대표되는 가계부채 부실은 주택시장 침체 악순환을 불러왔고, 금융기관과 거시경제 전반을 위협하는 요인으로 작용하고 있다.

최근 기획재정부는 올해 경제성장률을 당초 3.0%에서 2.3%로 낮춰 잡았다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 주택가격이 10% 하락하면 민간소비는 0.6% 감소하고 건설투자는 2.4% 줄어든다. 국내총생산(GDP)은 0.2% 감소한다.

정부가 부동산 경기 활성화에 가능한 모든 정책을 동원한 이유는 이런 배경 때문이다.

 

 

1. 생애 최초 주택구입자에 대한 혜택 부여

부부합산 연소득 6000만원 이하인 계층이 생애 최초로 주택을 구입할 때 취득세가 전액 면제된다. 그 대상은 6억원 이하이면서 85㎡ 이하의 주택이다. 연말까지 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료한 주택이 대상이다.

또 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모를 2배 늘려 5조원으로 편성하고 소득요건은 부부합산 5500만원에서 6000만원으로 올려 수혜대상을 폭넓게 했다. 주택기금 대출금리는 3.8%에서 3.3~3.5%로 낮춰 부담도 완화키로 했다.

또 생애 최초 주택구입자를 위해 연말까지 총부채상환비율(DTI)를 은행권 자율로 적용토록 하고, 주택담보대출비율(LTV)은 70%로 완화하기로 했다.

 

 

2. 양도소득세 한시적 감면

거래 활성화를 위해 올 연말까지 구입하는 주택에 대해 양도세를 5년간 한시적으로 감면해 준다. 그 대상은 9억원 이하 신규·미분양 주택 및 1가구 1주택자가 보유한 85㎡, 9억원 이하의 주택이다. 주택 구입 후 10년 이후에 파는 경우에도 최초 5년간 발생한 양도차익은 과세대상에서 제외된다.

경기 불안에 따른 집값 하락을 우려해 내집마련을 꺼려하는 수요층 대신, 추가적으로 집 살 여력이 있는 집부자들을 통해 거래 활성화를 유도하겠다는 의도라고 할 수 있다.

3. 다주택자 양도세 중과 폐지

다주택자 양도세 중과(50~60%)제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 소득세법을 개정키로 했다.

 

 

4. 하우스푸어 지원 방안 마련

하우스푸어 지원 방안으로는 주택보유 희망자 중 3개월 이상 연체차주는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고, 채권 전부 매입시 차주에게 부유지분매각 옵션을 제공토록 할 계획이다. 정상차주의 경우에는 주택금융공사가 대출채권을 매입해 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하되, 최장 10년간 원금상환을 유예해 주도록 했다.

주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택을 매각하고, 이를 재임대(5년)해 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있도록 한다. 임대계약기간이 끝난 후 원소유주에게 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 매각되지 않은 주택은 LH가 매입해 공공임대주택으로 활용하게 된다.

 

 

5. 렌트푸어 지원 대책 마련

렌트푸어 지원은 목돈 안드는 전세대출이 2가지 방식으로 운영된다. 집주인 담보대출방식을 통해 대출이자를 세입자가 납부하도록 하는 방식과 본인명의 대출을 꺼리는 임대인의 경우에는 보증금 반환청구권을 금융기관에 양도해 담보대출형식으로 이용하는 방식 등이다.

집주인 담보대출의 경우 집주인이 전세금을 주택대출로 조달해 대출 금리를 인하하겠다는 계획이다. 집주인에게는 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과폐지, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등의 인센티브를 부여한다.

본인명의 대출을 꺼리는 임대인이 있을 경우 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도하는 방식으로 운영한다. 금융기관에 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화해 대출금리 인하 및 한도 확대가 가능토록 했다.

임차보증금 반환청구권을 금융기관에 담보로 양도한 경우 금융기관에 우선변제권을 인정하는 방안도 있다. 이렇게 하면 금융기관이 담보대출과 유사한 4%대의 금리를 줄 수 있다. 일반적인 신용대출(6∼7%)보다 2%포인트 금리 인하 효과가 있다.

 

 

6. 행복주택 등 공공주택 공급 방침 마련

정부는 공약대로 행복주택 등을 포함해 공공임대 11만호, 공공분양 2만호 등 공공주택을 연 13만호 공급한다는 방침이다. 행복주택은 철도부지, 국·공유지 등을 활용해 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설한다. 향후 5년간 총20만호를 공급하되, 올해는 도심의 6~8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 추진할 예정이다.

도심, 철도부지 등을 활용한 행복주택이 복합개발 방식으로 연간 12만가구가 공급되고, 토지임대부 임대주택과 리츠를 활용한 기업형 임대사업 육성 등 민간임대주택을 활성화키로 했다.

이를 위해 민간 85㎡이하 임대주택 대상으로 '준공공임대주택'도 도입된다. 민간 임대사업자가 최초 임대료 수준과 연 5%대 임대료 인상률 제한에 동의하는 등 공공성을 강화하면 세제 감면과 기금 지원 등 인센티브를 제공해 민간 임대주택 공급을 활성화하는 제도다.

 

 

7. 주택 공급물량 조절

주택공급물량 조절을 위해 수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정이 중단되고, 공공분양주택은 기존 연 7만 가구에서 2만 가구로 축소된다.

8. 청약가점제도 개선

청약가점제도 개선 역시 수요창출 목적으로 추진된다. 민영주택 청약가점제 적용대상을 85㎡ 이하로 축소하고, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다. 분양가 상한제는 시장 상황에 따라 지정·해제할 수 있게 신축적으로 운영하는 방안을 추진한다.

9. 리모델링 활성화

15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위내에서 수직 증축 리모델링을 허용하는 방안을 마련키로 했다. 이로써 분당 등 1기 신도시 아파트 리모델링에 대한 '수직증축'도 허용된다.

 

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