2013 부동산 전망 - 박근혜 정부에서 "뜰" 지역은?

박근혜 정부, "뜰" 지역은?

박근혜 정부 출범 초기, 경제적으로 열악한 상황하에서 부동산 활성화를 위한 대책을 기다리시는 분들이 많은데요, 박근혜 정부 5년 어떤 지역이 뜰까요? 이에 대해 부동산 114 책임연구원 이미윤님의 분석을 살펴봅니다.

[출처 ; 부동산114 2013/02/25]

작년 한해 지가 상승률 1위 세종시, 올해도 기대

강원도 평창올림픽, 동해안 경제자유구역지정 등 호재에 함박 웃음

수도권 GTX 교통망 확충 추진으로 외곽지역 수혜

 

 

새정권의 개발정책에 따라 토지시장은 지역별로 희비가 엇갈린다. 참여정부에서 MB정권까지 굵직한 국책 사업이 지방에 집중되면서 지방의 토지시장은 상승세를 보였지만 수도권은 2008년 금융위기의 직격탄을 맞으며 개발사업까지 지연되어 약세를 면치 못했다.

올해에도 박근혜 당선인이 내놓은 지역 개발 공약들이 부동산 시장에 긍정적인 작용을 할 것으로 기대가 모아지고 있다. 특히 개발사업이 본격화되고 가시적인 진행이 이뤄진 곳은 작년에 이어 부동산 시장의 호조세가 이어질 전망이다. 다만 참여정부 때부터 개발이 진행되어 마무리되는 사업은 이미 지가가 상당히 상승해 안정세를 띌 것으로 전망된다. 또한 박근혜 정부의 개발공약은 복지에 중점을 둬 과거 정부보다는 대규모 개발계획 사업이 축소되었기 때문에 역대 정권처럼 지가 상승세보다는 개발사업이 구체적으로 실행되는 지역에 한해서 양극화가 나타날 것으로 보인다.

부동산114(www.r114.com)에서는 박근혜 정부에서 주목할 개발 이슈 지역의 향후 전망을 짚어봤다.

 

 

▣ 새정권 개발정책에 따라 지가 울고, 웃고

대규모 개발사업은 토지보상금이 풀리면 주변 아파트와 토지 등 부동산시장으로 유입되어 부동산 시장에 상당한 영향력을 미친다. 참여정부에서 추진한 혁신도시와 세종시 행정기관 개발사업은 MB정권까지 지방 지가상승의 견인차를 해왔다. 2012년 한해 세종시의 지가상승률은 3.19%로 가장 높았고, 그 뒤로 ▲강원(1.79%) ▲부산(1.73%) ▲경남(1.67%) ▲울산(1.65%) 등 순으로 지방이 상위권을 차지했다. 참여정부의 세종시 행정도시와 혁신도시, 기업도시 이전과 MB정부의 보금자리지구와 4대강 사업 등 굵직한 개발사업이 지방에 줄을 이어 지방의 지가 가격이 상승했다.

 

 

하지만 수도권은 MB정권 들어 시장 상황이 달라졌다. 참여정부까지 지가상승의 중심이었지만 MB정권 들어서는 2008년 금융위기 영향으로 대규모 개발사업들이 줄줄이 지연되거나 무산 등의 악재로 지가 상승률은 가장 낮았다. 여기에서 2012년 1월 서울시의 뉴타운 출구전략까지 발표 돼 서울의 지가는 하락했다.

수도권 지가변동률은 참여정부 임기 말기 3년 동안(2005년 대비2007년 기준) ▲서울(15.6%) ▲인천(10.7%) ▲경기(9.5%) 순으로 상승했다. MB정부 들어서는 임기 말기 3년 동안(2010년 대비 2012년 기준) ▲경기(2.5%) ▲서울(1.3%) ▲인천(1.1%)의 지가 상승률로 지방광역시보다 낮아졌다.

 

 

▣ 세종시 - 새정부 행정중심지 정착 적극 지원 필요

<행정기관 이전 2014년까지 이어져 인근 지역 시너지 효과 기대>

세종시는 2012년 한해 지가 상승률이 가장 높았던 지역으로 올해에도 가격 상승세는 이어질 전망이다. 행정기관 이전이 2012년 하반기부터 본격화되고 2014년까지 3단계에 걸쳐 진행이 된다. 또한 올해 상반기에 신규 아파트 분양 물량도 대거 예정되어 부동산 시장에서 주목할 지역의 1순위로 꼽힌다.

세종시는 최근 접근성 개선을 위해 세종-정안IC간 고속도로와 세종-오송간 BRT도로 개통으로 교통망이 개선되었다. 앞으로 새정부는 세종시의 행정중심지로 정착시키기 위해서 논산~대전~세종~청주를 연계하는 충청권 광역철도망을 구축할 계획이다.

다만 정부가 세종시의 땅값 상승을 예의주시하며 토지거래허가구역 지정 여부를 검토하겠다고 밝혀 세종시의 토지 매입은 규제가 적용되기 전에 주목할 필요가 있다.

 

 

▣ 강원도 - 2018년 평창동계올림픽, 동해안권 경제자유구역지정 경제 발전 도모

강원도는 과거 역대 정권마다 개발사업에서 소외를 받아왔다. 다행히 2018년 평창동계올림픽의 유치를 계기로 지역발전을 위한 틀이 갖춰지고, 대형 개발호재들이 지역 곳곳에 풍부하다. 새정부도 성공적인 올림픽 개최와 관광지역으로의 발전을 위하여 교통망 확충에 힘쓸 계획이다. 교통망 확충으로는 ㅿ2017년 원주~강릉 복선전철 개통 ㅿ여주~원주복선전철 연결 ㅿ춘천~속초간 동서고속화철도 등이 예정되어있다. 따라서 부족한 광역철도 교통망을 확충하여 수도권과의 접근성을 높이고, 관광지역으로서 접근성이 좋아질 전망이다. 2월 4일 동해안권 경제자유구역으로 지정되어 북평, 망상, 옥계, 구정, 45개 지구로 8.61㎢에 2024년까지 기반시설이 조성된다.

지역 곳곳에 개발사업이 확정되거나 예정돼 수혜 받는 지역이 골고루 분포되어 있다. 2018년 평창동계올림픽 유치로 원주, 평창, 강릉이 수혜를 받고 있고, 교통망 확충으로 춘천, 속초 그리고 경제자유구역으로 지정된 동해안 일대가 강원도에서 주목할 지역이다. 새정부는 평창올림픽의 성공적인 유치를 위해서라도 강원도의 개발 공약 실현을 위한 적극적인 지원이 필요하다.

 

 

▣ 경상권 - 이미 갖춰진 산업도시의 인프라에 혁신도시 밸트까지 시너지 효과 확대

경상권 부산, 경남, 대구, 울산 지역은 MB정권 들어 지가 상승률이 두드러진다. 항만·조선 등 공업도시로서 인프라가 잘 갖춰진 여건에서 혁신도시와 도시개발사업 등의 개발진행과 도로개선까지 이뤄져 전반적으로 토지가격이 오르고 있다. 새정부의 경상권 개발 공약들을 살펴보면 도로, 교통망 확충보다는 지역내 산업발전을 위한 생산단지 조성이 대다수로 지가 시장에 영향력은 크지 않을 것으로 보인다. 새정부의 경상권 지역 개발 공을 살펴보면 울산은 신재생에너지 융합기술 촉진지구 조성과 동북아오일허브 구축 및 석유화학신르네상스 사업의 도약이 계획되어 있다. 부산은 국제영상콘텐츠밸리와 지연되고 있는 도시재생사업을 활성화할 계획이다. 대구는 경산~구미~김천혁신도시 산업 축 형성과 88올림픽 고속도로 확장 공사의 완공 등이다.

 

 

▣ 수도권 - 새정부 GTX건설 사업 적극적인 지원 필요

MB정부기간 동안의 수도권 토지시장은 지방에 비해 빛을 받지 못했다. 개발 계획들이 부동산 경기 침체로 무산되거나 지연되는 경우도 나타나 지역 부동산 시장에 적잖은 영향을 미쳤다. 뉴타운사업 지연과 택지지구 개발 취소 등의 악재가 겹쳐 지난 한해 지가상승률이 수도권 17개 자치구에서 하위권에 머물렀다. 그나마 MB정부가 미는 보금자리지구가 들어서는 지역은 하남 지역은 선방했다.

2012년 한해 지가변동률은 ▲경기(1.04%) ▲인천(0.46%) ▲서울(0.38%) 지역이 낮은 지가상승률을 기록했다. 지역별로 작년 한해 지가변동률이 떨어진 곳은 서울 ▽성북(-0.10%) ▽은평(-0.09%)과 ▽인천 중구(-0.93%) ▽동구(-0.14%) ▽옹진군(-0.27%) 지역이다. 인천은 조력발전소 건설사업이 중단되고 강화일반산업단지 조성사업 등 굵직한 사업들이 지연되고 있기 때문이다.

박근혜 정부의 수도권 토지시장은 교통이 개선되는 지역에서 지가상승이 예상된다. 박근혜 정부의 공약인 수도권광역급행철도(GTX) 기본계획 용역 관련 예산이 다른 지역의 개발 공약 실현 대안이 거론되지 않은 상황에서 GTX 사업의 예산안이 국회 본회의를 통과하며 속도를 내고 있다.

GTX 사업은 수도권의 동서 북부와 서울 중심을 이어 남부까지 연결하는 교통망이다. 우선 노선 계획안은 세가지로 A안은 고양 킨텍스~서울역~강남~수서~동탄신도시(74.8km), 노선B안은 인천송도~서울 역~청량리(48.7km), 노선C안은 의정부~서울 강남~군포 금정(45.8km)을 잇는 안이다.

노선이 지나가는 경기 북부지역 의정부와 일산, 경기 남부 동탄2신도시를 비롯해 인천송도 지역이 수혜를 받을 전망이다. 하지만 사업이 초기 단계이고 개통이 될 때 까지는 상당한 절차와 재원 마련 등의 어려움이 있으므로 장기적인 관점에서 개발사업의 실현가능 한 노선 선택이 중요하다.

 

 

▣ 새정부 지역개발 공약, 부동산 시장 활성화 이끌기 위해선 선택과 집중이 필요

박근혜 정부의 대선 공약이 개발보다는 주거복지에 집중되어 개발사업의 재원 마련 부족으로 과거 역대정부처럼 개발사업 진행이 늦어 질 수 있는 우려도 나온다. 부동산 개발사업은 지역 경제의 활성화를 위해서 중요한 요소이다. 따라서 낙후된 지방과 장기간 주택시장의 침체를 겪고 있는 수도권 부동산 시장의 활성화를 위해선 선택과 집중으로 국책 개발사업이 지연되거나 취소되지 않도록 추진해야 할 것이다.

 

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