상가 권리금 법제화, 상가건물임대차보호법 일부 개정안 국회 통과

 

상가 권리금 법제화, 상가건물임대차보호법 일부 개정안 국회 통과

 

[ 개요 ]

 

상가는 목, 누구나 소위 말하는 A급 상권내 최고의 자리에서 장사를 하고 싶어하나, 목이 좋은 상가에는 고액의 바닥권리금이 붙어 있을 뿐만 아니라 시설을 하는 데도 만만찮은 돈이 들어간다. 더욱이 창업후 자리가 잡혀 돈을 좀 벌까 싶은 와중에 건물주가 계약 만료를 들어 점포를 비우라고 하면 일순간에 투자금을 잃고 생계 또한 막막해진다. 피땀 흘려 일해서 앞으로 남고 뒤로 까지는 격이다.

임대인인 건물주 대다수는 비교적 건전한(?) 사고를 소유하고 있겠으나, 일부 악덕(?) 건물주의 경우에는 권리금을 욕심내서 약자인 임차인의 권리금을 편취하는 사례 또한 있는 것이 사실이다.

이러한 불합리함을 개선하고자, 그 동안 법적 보호를 받지 못하던 상가 권리금이 법제화(상가건물임대차보호법 일부 개정법률안)되어 올해 5월 12일 국회 본회의를 통과함으로써 어느 정도 임차인의 재산권이 지켜질 수 있게 되었다. 개정법은 공포 즉시 시행되도록 하고 있어 이르면 이 달 중순 내지 다음달부터 시행될 것으로 보이고, 시행되면 신규 계약자뿐 아니라 시행일에 임대차 계약이 진행 중인 상가 임차인들도 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있게 된다.

이로써 상가 임차인들의 기대감이 커지고 있지만, 임대료 인상 및 관련 소송의 급증 등 시장의 혼란을 부를 수 있다는 우려 또한 제기되고 있다.

 

 

 

 

[ 주된 내용 ]

 

개정안의 핵심은 그 동안 음성적으로 거래되던 상가 권리금을 법적으로 보호해주겠다는 것이다.

 

1. 5년간 계약갱신요구권 보장

 

건물주가 바뀌어도 임대료 수준과 관계없이 누구나 5년간 한 점포에서 장사할 권리(계약 갱신권)를 보장받는다. 현재는 지역별로 차등이 있으나 서울의 경우 환산 보증금(보증금+월세×100) 기준 4억원 이하의 경우만이 보호 대상이다.

 

 

 

 

2. 권리금 회수 방해시 손해배상청구권 보장

 

가장 중요한 내용은 임대인인 상가 건물주가 임대차 계약 종료 전 3개월 동안 세입자의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 법으로 금지한 것이다. 법으로 금지되는 임대인의 '방해 행위'는 ▲ 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 ▲ 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ▲ 신규 임차인에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ▲ 그밖에 '정당한 사유' 없이 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절하는 행위 등이다.

 

임대인이 이를 어길 경우 세입자는 임대차 계약 기간 종료 후 3년 안에 건물주에게 손해 배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부 고시에 따라 산정한 계약 만료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없도록 했다.

 

다만 정당한 이유가 있다면 예외를 인정한다. 새로운 세입자가 임대료를 낼 능력이 없거나 새로운 세입자가 임차인의 의무를 위반하거나 계약 유지가 어려운 경우, 임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우, 건물주가 선정한 세입자가 기존 세입자에게 권리금을 지불한 경우 등 4가지이다. 또 백화점·대형할인점 같은 대규모 점포와 국·공유재산, 세입자가 점포를 재임대한 전대차 계약은 권리금 보호 대상에서 제외하기로 했다.

 

 

 

 

[ 권리금 기준 ]

 

권리금의 자세한 기준은 국토부 장관이 정하게 된다. 상가건물임대차보호법 개정안은 국토부 장관이 권리금계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하도록 하고, 권리금에 대한 감정 평가 절차 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 했다.

 

 

[ 효과 및 부작용 ]

 

개정안은 공포시부터 시행되고 권리금 회수 방해를 금지하는 규정은 기존 임대차에도 적용되도록 하고 있어 임대차 시장에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.

 

권리금 법제화에 대한 시장의 반응은 재건축, 리모델링 상가보상 문제의 누락에 대한 아쉬움을 포함하여 기대와 우려가 교차하고 있다.

 

그 동안 음성적으로 주고 받던 상가 권리금이 법적 보호를 받게 되어 임차인의 권리가 강화되는 측면도 있지만, 건물주가 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용할 경우 임차인이 대항할 수 없도록 한 것은 '독소 조항'으로 작용할 수 있다는 견해도 나온다. 다시 말해서 상가 건물주가 18개월치 임대수익을 포기하는 대신 권리금을 떼먹는 수단으로 활용할 수 있다는 것이다.

 

 

 

 

1. 효과

 

- 지금까지 사각지대에 놓여있던 권리금을 법의 테두리로 끌어들여 임차인 보호를 강화한 점(국토교통부에 따르면 지난해 국내 전체 상가 권리금은 총 33조원(평균 2748만원)으로 추산되고, 이 중 권리금을 떼일 우려가 있는 상가 임차인은 약 120만명, 액수로는 1조3000억원에 달한다.)

 

2. 부작용

 

- 5월중 임대차 계약기간이 만료되는 세입자들에 대하여 건물주가 계약 연장을 거부할 가능성이 높다는 점

- 건물주들이 임대료 인상을 통하여 손해를 보상받으려 할 수 있다는 점

(특히 환산보증금 제도가 악용될 경우 5년간 영업권을 보장해주는 제도의 실효성이 반감될 수 있다는 지적도 나온다. 지난 2001년 도입된 환산보증금제는 지나친 임대료 인상으로부터 임차인을 보호하고자 제정되었는데, 환산보증금(월 임대료X100+보증금) 액수가 4억원 이하일 경우에는 임대료 인상폭을 9% 이하로 제한한다는 게 주요 내용이다. 그런데 문제는 환산보증금 4억원 이상일 경우 제한 없이 임대료를 올릴 수 있다는 의미여서 건물주가 영업권 보장에 따른 부담을 세입자에게 전가할 수 있다는 점이다.)

- 임대인(건물주)과 임차인(상가 세입자)간 법적 분쟁이 급증할 우려가 있다는 점

 

 

 

 

3. 영향 및 문제점

 

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 이번 개정안 통과로 신사동이나 이태원, 홍대앞, 강남역 일대의 이른바 '핫플레이스' 상가들이 영향을 받게 될 것으로 내다봤다.

 

박 전문위원은 "신도시 일대의 신규 상가들은 애당초 임대료가 워낙 높게 책정돼 오히려 임대료가 많이 내리고 있어서 큰 영향을 받지 않겠고, 주로 임대료가 높은 상가의 임대인과 임차인이 민감하게 반응할 것"이라고 내다봤고, 또한 "세입자의 권리가 강화되는 만큼 건물 매매에서 임차인에 대한 관리 부분이 중요한 변수로 떠오를 수 있겠지만 이로 인한 급격한 건물 가격 변동은 없을 것 같다"고 전망했다. 그러나 건물주에게 임차인의 권리금을 보장해줘야 하는 부담이 생긴 만큼 권리금 보전에 대비해 임대료를 높여 받는 임대인이 늘어날 수 있다고 지적했다.

 

부동산 전문 최광석 변호사는 권리금을 산정할 객관적인 계산 방법이 마련되지 않은 점을 문제로 꼽았고, 임대인이 건물의 성격에 맞지 않는 업종으로 전환하려는 신규 임차인과의 계약을 거부할 사유가 충분하지 않아 건물주의 계약의 자유를 침해하게 될 가능성도 제기했다.

 

 

 

 

 

 

 

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