강남역 상권

 

 

강남역 상권

 

명동과 함께 국내 2대 상권 중의 하나인 ‘강남 상권’은 패션/문화/음식의 요충지다. ‘대한민국 상권 1번지 자리’를 놓고 명동과 자웅을 겨뤘지만, 오는 9월 ‘1등 굳히기’에 들어간다. 9호선에 이어 황금라인으로 불리우는 신분당 개통으로 하루 유동인구만 100만여 명에 달할 것으로 보여 강남역 상권은 명실공히 국내 최대 상권으로 자리잡을 전망이다.

 

 

◇ 강남역 상권 개요

 

 강남역 상권은 2호선 강남역에서 9호선 신논현역에 이르는 중심 상권을 기준으로 남으로는 양재, 북으로는 신사, 서로는 교대, 동으로는 역삼까지 확장되어 있는 국내 최대 상권이다. 음식업종과 음식 외 업종 모두 같은 지역범위 내에서 최대 거래건수가 발생하며, 연간 매출 역시 가장 높다. 2,7호선 지하철 유동인구 외에도 9호선 신논현역과 신분당선이 개통되면서 북으로는 목동, 여의도, 노량진, 반포가 연결되고, 남으로는 성남의 접근성이 증가하여 포화 상태의 상권임에도 여전히 증가세에 있는 모습을 보인다.

 

강남역 상권은 지역 구분으로 강남구 역삼동, 서초구 서초동에 속해 있으며, 상권 내에 거주하는 인구는 10,790명, 직장에 종사하고 있는 인구는 89,040명으로 추정된다. 그러나 대형 상권일수록 상업시설이 발달해 있기 때문에 주거/직장인구의 비중보다 유입인구의 비중이 5배 이상으로 월등히 높고, 그렇기 때문에 교통, 문화시설, 쇼핑가 등 집객 유발시설의 수가 더 중요한 지표가 된다. 상권 내 지하철은 3개 노선이며, 버스는 53개 노선이 있다. 금융기관은 54개, 관공서가 11개이며, 대형 외국어학원과 기업 본사가 밀집해 있어 주말뿐만 아니라 주중 유동인구도 활발하다.

 

 

◇ 음식과 문화의 중심

명동이 1960년부터 승승장구하며 국내 대표 상권으로 자리매김한 반면에 강남은 1980년대 이후 개발 붐을 타 자리 잡은 후발 상권이다. 백화점과 패션 등이 공존하는 양상으로 발전한명동과는 다르게 강남은 패션보다는 음식과 문화에 집중하면 상권을 형성해왔다.

강남역 상권은 지하철을 중심으로 동서남북 네 방향으로 상권이 뻗어있다. 크게 테헤란로, 강남대로, 서초로, 강남역 사거리 등으로 나뉜다. 지하상가와 지하철역 6, 7번 출구에서 신논현역 사거리까지 유흥 상권을 형성하고 있고 역삼역 방향의 테헤란로, 양재역의 강남대로, 서초로는 사무실 및 아파트 단지, 오피스텔들이 위치해 있다.

 

강남상권의 주류는 먹을거리다. 음식점과 주점이 압도적으로 많다. NICE신용평가정보 E-비즈본부에 따르면 강남역 7번 출구에서 100m 정도 들어간 지점을 기준으로 상권 반경 500m내에 호프/맥주 업종을 가진 점포 수가 70여 개 밀집되어 있는 것으로 나타난다. 커피전문점 수는 50개 이상 밀집되어 있다. 해당상권에서 호프맥주/커피전문점 등을 이용하는 인구는 주거인구 2만2894명, 직장인구 9만5230명으로 집계된다. 박영준 NICE신용평가정보 E-비즈본부 E-인프라사업실 실장은 “강남상권은 관공서 15개, 교육기관 2개, 금융기관 50개, 지하철역 1개, 버스정류장 31개 등이 밀집된 대형 상권”이라고 평가했다.

 

 

◇ 상권 확대로 강남역 상권 진화

활발한 재건축과 9호선 개통으로 갈수록 강남역 상권은 발전하고 있다. 지난 2009년 개통한 지하철 9호선이 강남역 북쪽 교보타워사거리를 경유하게 되면서 하루 유동인구는 50만 명을 상회하고 있으며, 신분당선 개통 이후 1일 유동인구가 더욱 증가한 상태다.

기존 3호선에 이어 신분당선 개통으로 더블 역세권 상권이 된 양재역세권 상권도 빠르게 발전할 것으로 보인다. 양재역 상권은 신분당 개통 시기와 교보타워사거리에서 뱅뱅사거리를 잇는 지하도시 건설 개발계획이 맞물려 상권이 급성장하고 있다.

특히 최근에는 지하철 2호선 강남역 지하도상가가 11개월간의 전면 보수 공사를 끝내고 총 218개 점포가 입점한 쾌적한 쇼핑공간으로 재탄생했다. 리뉴얼 이전에도 하루 40만여 명의 유동인구가 붐볐고, 쇼핑의 편의가 더해져 유동인구는 대폭 증가할 것으로 예상된다.

서울시설공단 관계자는 “강남역 지하도상가가 쾌적하고 편리한 시민생활 공간으로 거듭나 상권이 크게 활성화되길 바란다”면서 “특히 젊은 여성층이 많이 찾는 특성에 맞춰 패션 중심의 상권으로 발돋움할 것”이라고 말했다.

 

 

◇ 강남역 상권 유동인구 현황

강남역 상권은 직장오피스가, 역세권, 상업지역, 대학/학원가, 배후 주거지역의 상권유형이 복합적으로 나타나는 종합상권이다. 상권 내 한 지점을 이동하는 유동인구를 집계해 보면, 직장오피스가의 유동인구는 하루 평균 14,563명, 역세권은 12,838명, 대학/학원가는 8,539명, 상업지역은 11,223명이며, 배후 주거지역은 5,973명의 유동인구가 발생한다. 성별로는 남자가 48.1%, 여자가 51.9%였으며, 연령대별로는 30대가 14,620명으로 가장 많았고 20대도 12,065명으로 20~30대 유동인구가 전체 63.6%를 차지했다.

요일별로는 화요일이 가장 많은 13,645명이며, 금요일, 목요일 순으로 많다. 흔히 큰 상권은 주말 유동인구가 더 많을 것으로 생각하지만, 오피스가와 교통시설의 영향으로 대부분의 경우 주중 유동인구 수가 더 많다. 다만 강남역 상권의 주중/주말 유동인구 비중은 66:34로 서울시 평균 주중/주말 인구 비중(68:32)에 비하여 주말인구의 비중이 약간 높은 편이다.

시간대별로는 14시~18시 사이의 오후 유동인구가 22,295명으로 가장 많았고 12~14시 유동인구 21,680명, 저녁 시간대인 18~21시가 21,383명으로 비슷한 수준을 보였다. 그러나 유동인구 수는 비슷하다고 하더라도 시간대별로 주요 활동 연령층이 달라지므로 점포를 운영하는 업주라면, 낮과 밤, 주중과 주말 마케팅 전략은 별도로 세워두는 것이 좋다.

 

 

◇ 강남역 땅값 3.3㎡당 4억

강남사거리의 랜드마크 뉴욕제과 옆에 삼영빌딩이 올해 4월 600억원에 거래되면서 업계 화제를 모았다. 실거래가로는 강남역 일대 빌딩 가운데 역대 최고 수준이며, 공시지가는 3.3㎡당 1억3455만원으로 실거래가가 공시지가의 3배에 달한다. 명동의 경우 네이처리퍼블릭 화장품매장이 위치한 땅의 공시지가는 3.3㎡당 2억559만원이다. 던킨도너츠 빌딩의 실거래가/공시지가 비율로 하면 실거래가는 3.3㎡당 4억원 정도다. 명동에서 가장 목 좋은 곳이란 점 등을 감안하면 3.3㎡당 5억원 안팎이라는 게 업계의 추산이다. 오히려 공시지가와 비교하면 명동에 비해 강남역 인근 삼영빌딩의 실거래가가 상당히 높았던 셈이다.

인근의 부동산업체 한 관계자는 “강남 최대 상권인 뉴욕제과 옆에 있어 위치가 강점이지만 명동 빌딩대지 가격을 3.3㎡당 최고 4억~5억원 안팎으로 감암하면 국내 상권 중 가장 비싼 땅인 명동과 차이가 없다”고 설명했다. 명동은 이미 정점을 찍은데 비해 강남역 인근의 땅값은 앞으로도 더 오를 것으로 보인다. 부동산업계 관계자는 “강남역 상권의 경우 지하철 2호선에 신분당선 개통 등 사통팔달의 교통체계가 구축되어 유동인구가 늘고 덩달아 땅값도 오를 것”이라고 말했다.

 

 

◇ 강남역 상권 유망 업종

강남역 상권의 주요업종을 15개의 음식 업종과 10개의 음식외 업종으로 나누어 점포당 월평균 매출을 추정한 결과, 음식업종 가운데는 유흥주점, 중국음식, 갈비/삼겹살 업종 순으로 매출이 높았고, 음식 외 업종 중에서는 약국, 편의점, 일반병원 순으로 매출 수준이 높았다. 그러나 매출이 크다고 해도 재료비, 인건비, 임대료, 기타경비 등 비용의 영향으로 이익률이 반드시 큰 것은 아니기 때문에 매출의 크기보다 중요한 것은 매출의 성장률이라고 볼 수 있다. 2011년 2월 점포당 월평균매출과 2012년 2월의 월평균매출을 비교한 결과 음식업종 중 성장률이 좋은 업종은 제과점(70.7%), 기타 고기요리(41.2%), 갈비/삼겹살(35.0%) 순이었고, 음식외 업종은 입시학원(66.7%), 약국(47.1%), 편의점(45.9%) 순이었다.

 

 

성장률이 높은 업종의 원인을 분석한 결과 제과점 업종은 전체 이용건수가 작년에 비해 25.4% 증가하고, 경쟁점포는 오히려 2개가 줄어들면서 한 점포당 매출이 67.3% 증가한 것이 주요원인이었다. 기타고기요리(곱창, 족발/보쌈, 갈매기살 등)의 경우에는 단가를 1,000원 정도 낮추면서 고객이 46.6% 늘었고 갈비/삼겹살 업종의 경우에는 작년에 비해 고객선호도가 좋아지면서 고객 수가 40.8% 증가한 것이 주요원인이었다. 입시학원의 경우에는 작년에 비해 학원 수가 줄었으나, 유입되는 학생 수는 비슷한 수준을 보이며 개별 학원당 매출은 큰 폭으로 늘어났으며, 약국과 편의점은 유동인구의 증가와 주변 업종의 경기상승이 동반성장을 가져온 원인으로 분석되었다.

 

음식업종을 전체적으로 보면 해물요리보다는 고기요리 업종의 매출 증가율이 좋았으며, 객단가가 비싼 유흥주점(2.2%)보다는 간단하게 주류를 즐길 수 있는 업종들의 선호도(25.9%)가 높은 것으로 분석되었다. 또한 일반적으로 창업자들이 많이 고려하는 업종인 커피전문점(8.5%)이나 분식(10.9%), 치킨전문점(19.6%) 등의 매출증가율도 꾸준히 증가세에 있는 것으로 나타났다. 소매업종의 경우에는 단가가 낮고 1회성으로 이용할 수 있는 편의점, 화장품, 약국 등의 업종 매출이 증가했다. 반면 의류, 신발, 안경점 같은 경우에는 전체 이용고객이 늘어났음에도 불구하고 그보다 경쟁점의 수가 많아지면서 평균 매출은 오히려 떨어진 모습을 보였다. 서비스 업종은 입시학원이나 일반병원의 매출이 크게 증가한 반면, 스포츠센터는 비슷한 수준, 미용서비스는 오히려 매출이 감소한 모습을 보였다.

 

 

◇ 종합 의견

강남역 상권은 지하철 승하차 인구가 22만 명 정도로 승하차 인원은 국내 최대, 지하철 유입 인구는 일평균 3만 명 정도로 서울역에 이어 두 번째 순위를 차지하고 있다. 특히 식당 수가 많은 상권유형이기 때문에 고객이 머무르는 시간이 길고, 커피전문점을 이용한 고객이 식당 이용고객으로, 식당 이용고객이 주점 이용고객으로 이어지면서 연계업종(보완적 업종) 간 고객 유입력이 높다.

최근에는 의류, 화장품, 병원, 미용서비스 등의 점포 수가 늘고 있으므로 이런 업종들과 연계할 수 있는 마케팅 전략이 필요할 것으로 보이며, 고객선호도가 높아진 갈비/삼겹살, 분식, 커피전문점 업종은 주목할 만한 업종으로 뽑을 수 있다.

[ 출처 ; 이투데이 등 ]

 

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